不動産を買うなら五輪の後にしなさい―不動産鑑定士がこっそり教える売買のコツ(SB新書) [新書]

不動産を買うなら五輪の後にしなさい―不動産鑑定士がこっそり教える売買のコツ(SB新書) の 商品概要

• 要旨（「BOOK」データベースより）

  五輪までに供給されるマンションは、既に資材や人件費の高騰で建築コストが上昇しています。２０年、３０年と住み続けるつもりで購入するならば今慌てて買う必要はないのです。焦って高値づかみで買い、後悔しないために！業者に手玉に取られず、賢くマイホームを購入する！

• 目次

  【第一章 買う前になぜよく考えなければいけないか】
  ・誰も資産価値が下がるマイホームは買いたくないのに、なぜ買ってしまうのか？ 常識の死角
  ・情報の非対称性（不動産業者＞お客）と人口減少から住宅は一番難しい金融商品になった
  ・何といっても「立地」が資産価値を左右する ドーナツの芯を狙え
  ・経済、人口縮小時代に「立地がすべて」のトレンドが加速…
  ・将来（10年後、20年後）の宅地の地価を決める「時間地価」
  ・共稼ぎ、少子化、高齢化で上がるエリア（立地）はここ ⇒具体的にエリアを紹介
  ・「消費税は土地部分にはかからない」って知っていましたか？
  →ということは、土地代が７割前後の都心物件は、増税後の方が、住宅ローン控除が厚いのでお得。建設費が６割を超す郊外はその反対の傾向に
  ○「賃貸か購入どちらかお得か」という議論に意味はない
  ○買うと決めたらタイミングを見極めよう
  
  【第二章 住宅ローン金利の今後の動向をどう読むか？】
  ・「賃貸よりお得」は高額ローン・優良物件だけだった 住宅ローン減税では含み損は補えない
  ・固定金利で借りるか、変動金利で借りるか――両者のメリットとデメリットのポイント
  ・裏技として、住宅ローンは２つに分ける ⇒長期固定金利と短期変動金利のローンを組み合わせ、ハイブリットローンを組成
  ・ハイブリットローンの利点――デフレとインフレの両方のリスクをヘッジ
  ・財政赤字、クロダノミクス（黒田緩和）、米国の金融緩和の出口戦略――マクロ経済の動きがわからないと手玉に取られる
  ・郊外物件と金利、都心物件と金利――ローンでは担保力も考えよう
  
  【第三章 五輪後（2020年以降）に住宅大不況、地価下落がやってくる！】
  ・売り時は、五輪前。買い時は五輪後
  ・高度成長期の東京五輪でも、翌年の昭和40年には不況に。ということは……
  ・五輪後の反動は避けられない みんな五輪までに売り抜けたい
  ・五輪特需などによる建設費の高騰であと３年は、郊外以外のマンションは安くならない
  ・間に合わないなら買うのはあと５～６年は待て
  ・人口減少も2020年から加速するが都心は濃くなる
  ・人口も経済も空洞化 2020年の関西はもうだめか？
  ○郊外は戸建て、マンションなら都心
  ○鑑定理論を学んで地価を読み解こう（鑑定理論をわかりやすく）
  ○不動産鑑定士はどのように評価を行うのか（実際の手順を説明）
  ○不動産の価格は需要と供給のバランスで決まる
  ○需要要因を読み解く（人口減、ＩＴ、訪日外国人など）
  ○供給要因を読み解く（生産緑地解除、国家戦略特区による容積率緩和、マンション建て替えの規制緩和）
  
  【第四章 賃貸サンドイッチ時代が来た 買い替えは時間差攻撃が「必須」に】
  ・「買い替え」は売る時期と買う時期を３年ずらすのが裏技から常識に
  ・価格の上昇局面からピークで売り抜け、下降局面から底値で買うのがベストなのは株と同じなのに、どうしてそうできなかったのか？
  ・「住むところがないでしょ」という業界の脅しはウソ。その間は賃貸で３年しのげばいい
  ・「一時賃貸」のススメ――賃貸は大家がお手上げするほど空室増と家賃値下げの競争激化
  ・「時間差」攻撃は都心と郊外では大違い 売る側がいつでも待てる都心、待てない郊外、買う側が待てない都心、待っても見向きもされない郊外
  ・760万戸も余っている空き家を使わない手はない
  ○賃貸のメリットを生かそう（試し住みのすすめ）
  ○賃貸に逃げ込み様子を伺う（休むも相場）
  
  【第五章 デベロッパーや施工業者に騙されないために】
  ・リーマンショックによる信用縮小やミニバブル崩壊で、新興デベロッパーが次々に倒産
  ・人口減・郊外消滅時代にも出るアウトレット 不況と金融引き締め時にたたき売り
  ・「メジャーセブン」（大手デベロッパー７社）の天下になり、施工業者も長谷工の独り勝ちに
  ・「大手なら間違いない」の安易な神話が浸透。土地の売却も大手頼み
  ・脱新築建設・新築販売、リノベ業者と中古業者の時代はそこまでやってきた
  
  【第六章 住宅購入のトラップにはまらないために】
  ・「あなたは何も知らない」の自覚から始めよう 不動産情報の非対称性をこう補えば、プロに騙されない
  ・キャッシュで家を買うと、金利分はないかわりに「住宅減税」が受けられない
  ・不動産業者の説明はどの程度、信じればいいか 日本独特の両手売買は原告（買い手）の弁護士（代理人）は被告（買い手）の手先
  
  【第七章 本当にサラリーマン大家は「楽して簡単に儲かる」のか】

• 著者紹介（「BOOK著者紹介情報」より）（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

  萩原 岳(ハギワラ ガク)
  千葉県生まれ。東京外国語大学中国語学科卒業。株式会社アプレ不動産鑑定代表取締役。不動産鑑定士。在学中より不動産鑑定業界に携わり、２００７年不動産鑑定士論文試験合格、２０１０年不動産鑑定士として登録する。数社の不動産鑑定士事務所勤務を経て、２０１４年株式会社アプレ不動産鑑定を設立し、現職。相続税申告時の不動産評価など税務鑑定を専門とし、適正な評価額の実現を掲げ、相続人と共に「戦う不動産鑑定士」として活動する。また、実務で培った経験をもとに、「相続と不動産」について税理士、弁護士、不動産鑑定士など相続の実務家を対象とした講演活動も行っている

• 出版社からのコメント

  焦って高値づかみで買い、後悔しないために

• 内容紹介

  「賃貸か購入どちらかお得か」という議論に意味はない。買うと決めたらタイミングを見極めよう！ 「あなたは何も知らない」の自覚から始めよう。不動産情報の非対称性をこう補えば、もうプロに手玉にとられない！

不動産を買うなら五輪の後にしなさい―不動産鑑定士がこっそり教える売買のコツ(SB新書) の商品スペック