賃料「地代・家賃」評価の実際 改訂増補版 [単行本]

賃料「地代・家賃」評価の実際 改訂増補版 [単行本] の 商品概要

• 目次

  平成26年『鑑定基準』改正の重要点
  （１）更地価格の求め方が変わった。
  （２）地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
  （３）利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
  ▲地下上昇が家賃に与える影響
  
  Ⅰ　新規家賃
  　１　賃料の種類
  　　①賃料とは　　
  　　②賃料の種類
  　　　（１）地代と家賃
  　　　（２）新規賃料と継続賃料
  　　　（３）実質賃料と支払賃料
  　　　（４）実際実質賃料と実際支払賃料
  　　　（５）正常賃料と限定賃料
  　　　（６）積算賃料、比準賃料、収益賃料
  　　　（７）差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
  　　　（８）試算賃料、法定賃料
  　　　（９）定額家賃、歩合家賃
  　　　（１０）純賃料
  　　③賃料には種別、類型の区別がない
  　２　家賃の新規賃料
  　　①建物の新規賃料とは
  　　②新規賃料の実質賃料と支払賃料
  　　③保証金
  　　④新規賃料を求める手法
  　３　積算賃料
  　　①積算賃料とは
  　　②基礎価格
  　　　（１）基礎価格とは
  　　　（２）『鑑定基準』の文言の誤り
  　　　（３）家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
  　　　（４）基礎価格に開発法は必要か
  　　　（５）借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
  　　　（６）立体的に借家権が及ぶ範囲
  　　　（７）平面的に借家権が及ぶ範囲
  　　　（８）区分所有権マンションの基礎価格
  　　③階層別効用
  　　　（１）階層別効用とは
  　　　（２）階層別効用の具体的な求め方
  　　　（３）一般的な階層別効用
  　　④新宿事務所ビルの階層別効用比率
  　　⑤階層別効用配分割合
  　　　（１）階層別効用配分割合とは
  　　　（２）階層別効用配分割合の求め方
  　　⑥部分別効用
  　　　（１）部分別効用とは
  　　　（２）効用の例示
  　　⑦期待利回り
  　　　（１）期待利回りとは
  　　　（２）期待利回りと還元利回り
  　　⑧土地の期待利回り・建物の期待利回り
  　　　（１）日本の期待利回りの認識
  　　　（２）一般的割合
  　　　（３）総合期待利回り
  　　　（４）土地の期待利回り・建物の期待利回り
  　　　（５）土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
  　　⑨標準粗利回り
  　　　（１）粗利回り
  　　　（２）標準粗利回り
  　　　（３）標準粗利回りの求め方の算式
  　　　（４）具体例による算式の証明
  　　　（５）粗利回りと還元利回り
  　　　（６）必要諸経費率
  　　　（７）総合期待利回り
  　　⑩家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
  　　⑪Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
  　　⑫平成バブル時の事務所のビル利回り
  　　⑬純賃料
  　　　（１）純賃料とは
  　　　（２）純賃料の求め方の公式
  　　　（３）純賃料の求め方の具体例
  　　　（４）区分所有マンションの純賃料　
  　　⑭必要諸経費
  　　　（１）必要諸経費とは
  　　　（２）減価償却費
  　　　（３）公租公課
  　　　（４）修繕費
  　　　（５）管理費
  　　　（６）火災保険料
  　　　（７）空室損失
  　　　（８）貸倒引当金
  　　　（９）総支出に占める必要諸経費の割合
  　　　（１０）減価償却費を必要経費から外すべきでない
  　　⑮積算賃料の決定
  　　　（１）建物全体の賃料（一棟建物の賃料）
  　　　（２）部分の賃料
  　　⑯建物経年と期待利回り
  　４比準賃料
  　　①比準賃料とは
  　　②賃貸事例比較法
  　　③賃貸事例の選択
  　　④実質賃料の採用
  　　⑤実際実質賃料
  　　　（１）実際実質賃料とは
  　　　（２）具体的な求め方（その１）―貸事務所で保証金の償却がない場合
  　　　（３）具体的な求め方（その２）―貸事務所で保証金の償却がある場合
  　　　（４）具体的な求め方（その３）―マンションの場合
  　　⑥保証金
  　　⑦事情補正
  　　⑧時点修正
  　　⑨個別的要因の標準化要因
  　　⑩地域要因
  　　　（１）地域要因とは
  　　　（２）地域要因の格差
  　　⑪個別的要因の直接比較要因
  　　⑫個別的要因の修正率
  　　　（１）方位
  　　　（２）経年と賃料
  　　　（３）階層の賃料差　
  　　⑬賃貸事例比較法の具体的な求め方
  　　　（１）要因の格差
  　　　（２）賃貸事例比較法の試算賃料
  　　　（３）比準賃料の決定
  　　⑭比準賃料の実例
  　　　（１）賃貸事例とデータの実質賃料
  　　　（２）比較
  　　　（３）比準賃料の決定
  　５新規賃料の決定
  　６『システム賃料』の考えで賃料を求める
  　　①「システム賃料」とは
  　　②「平均」による賃料の求め方の実例
  　　　（１）課題
  　　　（２）賃料データ
  　　　（３）徒歩分評点
  　　　（４）経年評点
  　　　（５）面積評点
  　　　（６）評価額
  　７全国市町村の２DK居宅の賃料
  Ⅱ　継続家賃
  　１継続家賃
  　　①継続賃料の手法
  　　②継続賃料分析の三面性
  　　③継続賃料と新規賃料の関係
  　　④賃料増減事由の条件
  　　⑤期待利回りと継続賃料利回りの密接な関係
  　　⑥継続賃料固有の価格形成要因　　　
  　　⑦直近合意時点
  　　　（１）直近合意時点とは
  　　　（２）「中川了滋最高裁判決」の概要
  　　　（３）「中川了滋最高裁判決」の説明
  　　　（４）「甲斐中最高裁判決」
  　　　（５）「中川了滋最高裁判決」と「甲斐中最高裁判決」の相矛盾点
  　　　（６）サブリースの賃料減額請求を認めた最高裁判決
  　２差額配分法
  　　①差額配分法とは
  　　②実質賃料と支払賃料
  　　③差額配分法の求める算式
  　　④実際実質賃料
  　　⑤経済価値に即応した適正な実質賃料
  　　⑥差額配分法と新規賃料
  　　⑦差額の配分
  　　⑧ビル賃料の動向
  　　⑨差額配分法の実際（その１）
  　　⑩差額配分法の実際（その２）
  　　⑪差額配分法の実際（その３）
  　　⑫賃料下落と共益費　
  　　⑬賃料下落と保証金　
  　３スライド法
  　　①スライド法とは
  　　②スライド法の算式
  　　③スライド法の純賃料
  　　④スライド法の必要諸経費
  　　⑤スライド法の起点
  　　⑥賃料改定の状況
  　　⑦スライド法の変動率
  　　（１）スライド法の変動率とは
  　　（２）賃料は、経済変動の諸々によって形成されたもの
  　　（３）URが家賃改定のルールを変えた
  　　⑧変動率
  　　（１）変動率に使われる統計指数
  　　（２）三菱地所の事務所賃料
  　　（３）マンション賃料
  　　⑨地価変動と家賃の関係
  　　⑩スライド法の問題点
  　　⑪スライド法賃料の実際（その１）
  　　⑫スライド法賃料の実際（その２）
  　４利回り法
  　　①利回り法とは
  　　②基礎価格
  　　③継続賃料利回り
  　　④旧『鑑定基準』による利回り法の賃料
  　　⑤継続賃料利回り
  　　（１）従前賃料合意時点の継続賃料利回り
  　　（２）価格時点の継続賃料利回りの算式
  　　⑥総合比較考量事項
  　　（１）契約の時、更新の時の利回りとの関係
  　　（２）近隣の利回りとの関係
  　　（３）利回り法と契約締結の時
  　　⑦利回り法と積算法
  　　⑧利回り法の賃料の求め方
  　　⑨判例にみる継続賃料の利回り法
  　　（１）はじめに
  　　（２）判例
  　　（３）鑑定人採用の鑑定手法
  　　（４）裁判所の鑑定評価書の検討
  　　（５）採用鑑定手法についての検討
  　　（６）利回り法の不採用について
  　　⑩スライド法と利回り法は同じ求め方である
  　５賃貸事例比較法
  　　①賃貸事例比較法とは
  　　②事例の選択と契約内容の比較
  　　③地域要因の比較
  　　④比準賃料の求め方
  　　⑤新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
  　　（１）新しい評価方法について
  　　（２）新規賃料と継続賃料の評点関係
  　　（３）設定条件
  　　（４）継続賃料の求め方
  　６評価額の調整と決定
  Ⅲ　収益家賃
  　１収益分析法の賃料は新規賃料か
  　２企業収益による賃料
  　　①純収益
  　　②資本に配分される利益
  　　③経営に配分される利益
  　　④不動産に配分される利益
  　　⑤収益賃料
  　３店舗の売上高と家賃
  　　①歩合家賃
  　　②店舗の売上高に対する家賃割合
  　　③家賃割合の求め方
  　　④家賃割合の一覧表
  　　⑤小売店舗の家賃割合は５％
  　　⑥ゼンショーの店舗家賃
  　　⑦郊外量販店の家賃割合
  　　⑧レンタルビデオ店の家賃
  　　⑨伊勢丹吉祥寺店の家賃割合は6.3％
  　　⑩リゾートホテルの家賃は売上高の13％
  　４工場の製品売上高と家賃割合
  　　①工場の賃貸借
  　　②製造工場の家賃割合
  　５工場の収益賃料
  　　①分析の目的
  　　②食料品製造工場の分析例
  　６居住者の収入の家賃負担率
  　　①居住者収入と家賃の関係
  　　②居宅の家賃水準と家賃割合
  　７経営配分利益
  　　①ホテルの経営配分利益割合
  　　②イトーヨーカドーの経営指導料
  　　③本社ビルをどうして都心に建てることができるのか
  　　④トヨタの海外子会社　
  　　⑤製造業の経営に配分される利益
  　　（１）経営に配分される利益とは
  　　（２）利益額把握の困難性
  　　（３）利益額の逆算
  　　（４）経営利益の求め方
  　　（５）経営利益の具体的な求め方
  　　（６）他の業種の経営利益配分率
  　　（７）平均値と利益配分率
  Ⅳ　家賃に関するその他
  　　①事務所ビルの賃料と水道光熱費、公租公課
  　　②公定歩合（基準割引率及び基準貸付利率）と一時金運用利回り
  　　③東京中心商業地の賃料と還元利回り
  　　（１）東京中心商業地の賃料
  　　（２）東京中心商業地の還元利回り（2009年5月27日発表）
  　　④東京中心商業地の店舗家賃と地価の関係（2009年6月6日発表）
  　　⑤ススキノの利回り22％（2006年4月21日発表）
  　　⑥銀座大通りの店舗家賃（2015年6月8日発表）
  　　⑦敷引の最高裁判決
  　　（１）敷引特約は合法であると最高裁は認めた（2011年7月1日発表）
  　　（２）敷引特約は違法であるという最高裁判官が１人出現した（2011年8月11日発表）
  　　（３）敷引契約はマンション賃貸の４％足らず（2011年8月11日発表）
  　　⑧丸ビルの還元利回り
  　　（１）丸の内の賃料
  　　（２）千代田区の貸事務所賃料の変動係数
  　　（３）千代田区各町の事務所賃料の変動係数
  　　（４）賃料倍率（最高÷最低）と変動係数
  　　（５）丸ビルの賃料
  　　（６）丸ビルの敷金の推測
  　　（７）丸ビルの必要諸経費の推測
  　　（８）丸ビルの建物価格
  　　（９）丸ビルの土地価格
  　　（１０）丸ビルの償却還元利回り
  　　（１１）丸ビルの減価償却後還元利回り
  　　⑨積み上げ方式の期待利回りに実証性はあるのか
  　　⑩期間1年の国債金利の推移
  Ⅴ　地代
  　　①地代とは
  　　②地代の種類
  　　（１）新規賃料と継続賃料
  　　（２）実質賃料と支払賃料
  　　（３）正常賃料と限定賃料
  　　（４）積算賃料、比準賃料、収益賃料
  　　（５）差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
  　　③元本と果実
  　　④地代の水準と変動率
  　　（１）東京23区の借地の地代水準
  　　⑤地代と地価の関係
  　　（１）23区の平均住宅地価
  　　（２）23区の住宅地の平均地代
  　　（３）地価と地代の関係
  　　⑥地代増減の原因事項（借地借家法11条）
  ⑦最高裁は地代等の自動増額改定特約を認めず
  　　⑧新規賃料と経済価値に即応した適正な賃料
  　　⑨契約減価
  　　⑩新規賃料（新規地代）を求める手法
  　　⑪積算法
  　　（１）積算法の基礎価格
  　　（２）期待利回り
  　　（３）必要諸経費
  　　（４）借地権価格が発生していない堅固建物の積算地代の例
  　　⑫賃貸事業分析法
  　　（１）想定建物等
  　　（２）建物に帰属する収益
  　　（３）土地に帰属する収益
  　　（４）収益地代
  　　⑬借地権価格が発生していない堅固建物の実質地代
  　　⑭経済価値に即応する適正な実質賃料
  　　⑮地代の期待利回りの求め方
  　　⑯継続地代の評価手法
  　　⑰差額配分法
  　　（１）新規実質地代
  　　（２）経済価値に即応した適正な実質地代
  　　（３）実際実質賃料
  　　（４）差額　　
  　　（５）１/２法の差額配分
  　　（６）差額配分後の実際実質地代
  　　（７）敷金の運用益
  　　（８）差額配分法の支払地代
  　　⑱スライド法
  　　（１）スライド法の手法
  　　（２）使用する変動率
  　　（３）設例によりスライド法―その１
  　　（４）設例によりスライド法―その２
  　　⑲利回り法
  　　（１）利回り法とは
  　　（２）利回り法の算式
  　　（３）平成2年改定の利回り法
  　　（４）平成26年改正
  　　（５）価格時点の継続地代利回りの求め方
  　　（６）利回り法の求め方の例
  　　⑳「鑑定基準」が不採用とした利回り法の復活を
  　　⑳賃貸事例比較法
  　　㉑賃貸事業分析法
  　　㉒収益分析法（企業収益から）
  　　㉓公租公課倍率法
  　　（１）公租公課倍率法とは
  　　（２）地代の変動率
  　　（３）土地固定資産税の変動率
  　　（４）平成15年の公租公課倍率
  　　（５）公租公課に対する地代倍率のもとめ
  　　㉔地代と公租公課の関係
  　　㉕地代評価の勘案事項
  　　（１）契約の内容および契約の締結の経緯　　
  　　（２）契約の経過期間および残存期間
  　　（３）賃料改定の経緯
  　　（４）更新料の必要性
  　　（５）賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
  　　（６）底地に対する利回りの推移、動向
  　　㉖増改築承諾料
  　　㉗条件変更承諾料
  　　㉘名義書替料（借地権譲渡許可承諾料）
  　　㉙家賃から地代を求める家賃割合法
  　　（１）家賃と地代の間に関係はないか
  　　（２）データ
  　　（３）家賃と地代の関係
  　　（４）コメの収穫高と小作料
  　　㉚太陽光発電の地代はどれほどか
  　　㉛田の還元利回り
  　　（１）田の還元

• 出版社からのコメント

  不動産鑑定業界において賃料評価の第一人者として知名度も高く、全国で講演多数の著者による、賃料評価のバイブルとして好評を博した

• 内容紹介

  賃料評価の「バイブル」と称され、旧版から高い評価を得ていた本書ですが内容を大幅に拡充し改訂増補版として発刊いたしました。
  「鑑定評価は実証科学である」という考えのもと、評価の実証性を重視し、単なる理論だけでなく、実務に即した具体的なデータや計算方法を豊富に示すことで、実際に評価を行う上で役立つ実践的なスキルを身につけることができます。
  本書は、賃料に関する裁判において参考資料として広く採用されているという実績から、多くの専門家や実務家にとって必携の書であり、これ１冊で賃料評価のすべてが学べる価値のある書籍として非常に高い評価を得ています。

• 著者紹介（「BOOK著者紹介情報」より）（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

  田原 拓治(タハラ タクジ)
  岐阜県生。金沢大学法学科卒業。不動産鑑定士。桐蔭横浜大学法学部客員教授。田原都市鑑定株式会社代表取締役

賃料「地代・家賃」評価の実際 改訂増補版 [単行本] の商品スペック