弁護士・法務担当者のための不動産・建設取引の法律実務―売買、賃貸借、媒介、開発、設計・監理、建設請負 [単行本]

弁護士・法務担当者のための不動産・建設取引の法律実務―売買、賃貸借、媒介、開発、設計・監理、建設請負 の 商品概要

• 目次

  はしがき
  凡例
  
  第1 章 不動産の売買・賃貸借
  第1　宅建業法による規制　 　
  1　宅建業法とは　 　
  （1）宅建業法の目的　 　
  （2）開業規制と業務規制　 　
  （3）民事上の効力　 　
  2　宅地建物取引業とは　 　
  Case　所有している遊休地を、宅地として区画割したうえで分譲販売する場合、宅建
  業の免許を取得する必要があるのか。
  （1）宅建業法上の定義　 　
  ア　「宅地建物取引」の意義　 　
  （ア）総論　(イ）「宅地」（ウ）「建物」（エ）「売買」（オ）「交換」　
  （カ）「賃借」　(キ）「代理」（ク）「媒介」　
  イ　「業として行うもの」及び「営（む）」の意義　 　
  （ア）要件論　　（イ）「反復継続して行う意思」の解釈　　（ウ）「営利の目的」の解釈　
  （2）Case へのあてはめ　 　
  3　宅建業者と取引の態様　 　
  （1）売買又は交換　 　
  （2）代理　 　
  （3）媒介　 　
  4　開業規制（免許）　 　
  （1）概説　 　
  （2）免許の区分　 　
  （3）免許の有効期間　 　
  （4）免許の更新　 　
  （5）免許の申請　 　
  （6）免許の基準　 　
  （7）免許換え　 　
  （8）変更の届出　 　
  （9）無免許営業の主体　 　
  5　業務規制　 　
  （1）概要　 　
  （2）業務処理の原則（宅建31 条）　 　
  （3）宅地建物取引士の設置（宅建31 条の3）　 　
  （4）広告規制（宅建32 条～34 条）　 　
  （5）他人物売買の制限（宅建33 条の2）　 　
  （6）契約書作成義務（宅建34 条の2 第1項、34 条の3）　 　
  （7）契約内容の制限（宅建34 条の2 第3 項、34 条の3、37 条の2、38条、39 条、43 条、46 条1 項、2 項）　 　
  （8）指定流通機構登録義務（宅建34 条の2 第5 項）　 　
  （9）報告義務（宅建34 条の2 第8 項、9 項）　 　
  （10）重要事項説明義務（宅建35 条）　 　
  （11）契約締結時期の制限（宅建36 条）　 　
  （12）契約締結後の書面交付義務（宅建37 条）　 　
  （13）不当な履行遅延の禁止（宅建44 条）　 　
  （14）守秘義務（宅建45 条）　 　
  （15）業務に関する禁止事項（宅建47 条、47 条の2）　 　
  （16）帳簿の備付け（宅建49 条）　 　
  （17）標識の掲示等（宅建50 条1 項）　 　
  6　監督処分・罰則　 　
  Case　無免許で宅建業を営んだと判断される場合、どのような行政処分や罰則の適用を受ける可能性があるのか。
  （1）監督処分　 　
  ア　監督処分の種類　 　
  （ア）指示処分（宅建65 条1 項、3 項）（イ）業務停止処分（宅建65 条2項、4 項）（ウ）免許取消処分（宅建66 条、67 条）　
  イ　監督処分の処分基準・公表　 　
  （2）罰則　 　
  第2　不動産の売買　 　
  1　不動産売買の取引の流れ　 　
  （1）概説　 　
  （2）一般的な取引の流れ　 　
  ア　売買契約締結前　 　
  （ア）仲介業者の選定（売主）（イ）物件の確認（買主）（ウ）契約交渉　
  イ　売買契約締結日　 　
  （ア）重要事項説明（イ）売買契約書の締結と37 条書面の交付（ウ）手付金の支払　
  ウ　売買契約締結後　 　
  （ア）登記申請手続書類の準備（売主）　　（イ）購入資金の調達（買主）　
  エ　決済日　 　
  （ア）売買の実行（売買代金の支払・所有権移転登記手続）　　（イ）仲介報酬の支払　
  （3）新築分譲マンションの売買の流れ　 　
  2　売買契約の成立段階　 　
  （1）不動産売買契約の成立　 　
  ア　売買契約成立の原則　 　
  イ　不動産売買における契約成立の特徴　 　
  （ア）概要　　（イ）裁判例の傾向　
  （2）不動産売買における取引書類　 　
  ア　概説　 　
  イ　買付証明書・売渡承諾書　 　
  （ア）買付証明書・売渡承諾書の概要（イ）買付証明書・売渡承諾書の性質　　（ウ）裁判例の傾向　
  ウ　基本協定書・基本合意書　
  （ア）基本協定書・基本合意書の概要（イ）基本協定書・基本合意書の性質　
  エ　調印前の売買契約書案　 　
  （3）デュー・ディリジェンス　 　
  Case　旅館を建設して営業する目的で建設用地を探しているが、どのような点に留意して土地を取得すればよいか。
  ア　デュー・ディリジェンスの概要　 　
  イ　デュー・ディリジェンスの項目　 　
  （4）売買契約書　 　
  Case　不動産の売買契約書には、どのような事項を記載すればよいか。また、契約書を確認する際には、どのような点に留意する必要があるか。
  ア　概説　 　
  イ　一般的な条項例と解説　 　
  （ア）売買の目的物及び売買代金（イ）売買対象面積（ウ）手付（エ）売主による表明保証
  （オ）境界の明示（カ）売買代金の支払時期及びその方法（キ）所有権移転の時期（ク）引渡し
  （ケ）所有権移転登記の申請（コ）物件状況の告知（サ）付帯設備の引渡し（シ）負担の消除
  （ス）買主の義務履行の前提条件（セ）印紙代の負担　（ソ）公租・公課の負担
  （タ）収益の帰属・負担金の分担（チ）手付解除（ツ）引渡し前の滅失・毀損
  （テ）契約不適合を除く契約違反による解除（ト）反社会的勢力の排除（ナ）融資利用の場合
  （ニ）契約不適合責任（ヌ）土壌汚染（ネ）容認事項（ノ）諸規約の承継　（ハ）協議事項（ヒ）訴訟管轄　
  （5）売主が宅建業者の場合の規制
  ア　売主の説明義務（宅建35 条）　 　
  イ　37条書面の交付（宅建37 条）　 　
  （ア）概要（イ）記載事項
  ウ　他人物売買の制限（宅建33 条の2）
  （ア）概要（イ）趣旨
  エ　契約締結時期の制限（宅建36 条）
  （ア）概要（イ）趣旨　
  オ　損害賠償額の予定等の制限（宅建38 条）　
  （ア）概要 (イ）趣旨　
  カ　担保責任についての特約の制限（宅建40 条）
  （ア）概要（イ）趣旨　
  （6）契約交渉の不当破棄　 　
  ア　契約自由の原則と例外　 　
  イ　信義則上の注意義務違反　 　
  ウ　裁判例の判断要素　
  3　売主の説明義務　 　
  （1）売主の説明義務（宅建35 条）　 　
  ア　概要　
  イ　説明事項　 　
  ウ　説明方法　 　
  エ　IT を活用した重要事項説明　 　
  （2）契約締結上の過失　 　
  4　手付　
  （1）手付の法的性質　
  ア　手付の種類　
  イ　解約手付　 　
  ウ　宅建業法39 条2 項の特例　 　
  （2）履行の着手　 　
  ア　着手の意義　 　
  イ　不動産売買における最高裁判例　 　
  ウ　裁判例の動向　
  （ア）売主の履行の着手（イ）買主の履行の着手（ウ）売主・買主の双方の履行の着手
  （3）宅建業法における手付額の制限（宅建39 条1 項）
  （4）手付解除の方法　
  ア　買主による手付解除　 　
  イ　売主による手付解除　 　
  （5）手付分割　 　
  （6）手付解除の期限　 　
  5　契約の実行（クロージング）　 　
  （1）概説　
  （2）クロージングの手続　 　
  （3）クロージング条項　 　
  （4）ポスト・クロージング　 　
  6　土地売買の諸問題　 　
  （1）境界確認・画定　 　
  ア　地番と地図　 　
  イ　筆界と所有権界　 　
  ウ　境界確認　 　
  エ　筆界特定制度　 　
  オ　境界確定訴訟　 　
  カ　土地家屋調査会ADR　 　
  （2）土壌汚染　 　
  ア　土壌汚染と契約不適合　 　
  イ　土壌汚染対策法　 　
  （3）土地上に不要な建物が存在する場合　 　
  ア　概説　 　
  イ　引渡し前に売主に建物を解体させ、更地の状態で引渡しを受ける方法　 　
  ウ　建物が残った状態で土地の引渡しを受け、引渡しを受けた後に建物を解体して更地にする方法　
  （4）建築条件付土地売買　 　
  7　建物売買の諸問題　 　
  （1）未完成物件の売買　 　
  Case　A 社はマンションの分譲を計画しており、既に建築確認を受けているが、今後、計画変更による建築確認の予定がある。ただし、計画変更においては、個別の分譲対象
  となる住戸の面積が変わるものではなく、柱の位置や大きさが少しずれる可能性があ…
  ア　概説　
  イ　宅建業法上の規制（宅建33 条、33 条の2、35 条1 項5 号、36 条）　 　
  （ア）広告の開始時期の制限（宅建33 条)（イ）自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限（宅建33 条の2）
  （ウ）重要事項説明（宅建35 条1 項5 号)（エ）契約締結等の時期の制限（宅建36 条）（オ）手付金等の保全（宅建41 条）
  ウ　住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）における瑕疵担保責任の特則　
  （ア）概要（イ）要件（ウ）担保責任の範囲　
  （2）借地権付建物取得のリスク
  ア　原状回復義務　 　
  イ　建物の増改築　 　
  ウ　定期借地　 　
  （3）違反建物・既存不適格建築物　 　
  ア　違反建築物　 　
  （ア）売買における影響（イ）違反建築物を所有することの問題点
  イ　既存不適格建築物　
  （ア）既存不適格建築物に対する規制（イ）既存不適格建築物を所有することの問題点
  8　契約の解除　
  （1）クーリング・オフ　 　
  ア　概要　 　
  イ　趣旨　
  ウ　クーリング・オフ制度の適用のない場所　 　
  エ　クーリング・オフ制度による申込みの撤回等をすることができなくなる場合
  オ　クーリング・オフ制度の対象となる取引　
  カ　申込みの撤回等の方法、効果等　
  （2）ローン特約　
  ア　概要
  イ　趣旨　
  ウ　解除条件型と解除権留保型　
  エ　解除期限と通知　
  オ　融資が受けられなかったこと　
  カ　宅建業法の規制　
  9　売主の民事上の責任　 　
  Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から建物を購入したところ、
  半年後に地下室の床から20 cm のところまで水が溜まったため、内装を取り払わざるを得
  なくなり、現在では鉄筋コンクリートの壁がむき出しの状態になっている。建物を購…
  （1）法的構成　
  （2）契約不適合責任　
  ア　契約不適合責任に関する適用関係　
  イ　民法上の契約不適合責任　
  （ア）民法改正の影響（イ）瑕疵について（ウ）「隠れた」という要件の削除（エ）契約不適合責任の内容について
  （オ）契約不適合責任の損害賠償の範囲（カ）責任期間　
  ウ　商人間の売買契約における商法の適用
  エ　宅建業法による特約の制限　
  オ　消費者契約法による特約の制限　
  カ　品確法による新築住宅の特例
  キ　現状有姿売買　
  （3）説明義務違反　
  ア　位置付け　 　
  （ア）説明義務（情報提供義務）について（イ）宅建業法上の説明義務と民事上の説明義務（ウ）説明義務と契約不適合責任について
  イ　売主の説明義務違反　
  （ア）契約締結前の説明義務（イ）売買契約締結後の説明義務
  （4）売主の責任各論　
  ア　土地の瑕疵　 　
  Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 からマンション建設用地として
  土地を購入したところ、後日、土地の地中から大量のコンクリートがらが発見された。
  あらためて調査したところ、かつて本件土地上には売主Y1 が所有する工場が存在し…
  （ア）地中埋設物・土壌汚染（イ）土地の造成・地盤・浸水リスク等の問題
  イ　建物の瑕疵　
  Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から、居住するために築5 年の
  中古住宅を購入したところ、購入後、3 年経過した時点で本件住宅は建築基準法上の構
  造基準を満たさない建物であり、また、2 階の一室の天井にあるシミが実は屋根から…
  （ア）建物の安全性等について（イ）雨漏り等について
  ウ　法令による制約（建築基準法違反）
  Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から5 年前に購入した土地付き
  の中古住居について、老朽化していることもあり建て替えようと思って確認したところ、
  実は住居の建っている土地の間口のうち一部が第三者の土地であったため道路と接す…
  （ア）契約不適合責任（イ）説明義務
  エ　心理的瑕疵
  Case　買主X が、仲介業者Y2 の仲介により売主Y1 から中古のマンションの一室を
  購入したところ、購入から約半年後、マンションの隣人から約7 年前に本件マンション
  のベランダから女子高生が転落して死亡した事実があることが判明した。なお、遺書…
  （ア）自殺・殺人事件（イ）嫌悪施設
  オ　環境的瑕疵（日照・眺望、騒音等）　
  Case　買主X が、分譲業者Y から新築マンションを購入したところ、購入から約3 年
  後に本件マンションの南側に商業ビルが建築され、日当たりと眺望が阻害されることに
  なった。買主X としては、南向きのマンションで日当たりがよく、眺望も良好であっ…
  （ア）契約不適合責任について（イ）説明責任について
  10　紛争解決の流れ　
  （1）交渉　
  （2）調停・ADR　
  （3）訴訟　 　
  ア　総論　 　
  イ　事件の審理の特徴（専門家の関与）
  （ア）鑑定（イ）専門委員（ウ）付調停（調停手続）
  第3　不動産の賃貸借　
  1　借地借家法の適用　
  （1）土地　 　
  （2）建物　
  2　土地賃貸借契約　
  （1）類型　
  ア　普通賃貸借と普通借地権　
  イ　定期借地権　
  （ア）一般定期借地権（イ）事業用定期借地権等（ウ）建物譲渡特約付借地権
  ウ　一時使用目的の借地権　
  （2）定期借地権の要件　 　
  ア　一般定期借地権　 　
  イ　事業用定期借地権等　
  （ア）概要（イ）「専ら」事業の用に供する建物
  3　建物賃貸借契約　
  （1）類型　
  ア　普通建物賃貸借　
  イ　定期建物賃貸借　
  ウ　一時使用目的の建物の賃貸借　
  （2）定期建物賃貸借等の要件　
  ア　定期建物賃貸借
  イ　一時使用目的　
  （3）サブリース　
  ア　概説　
  イ　家賃増減額請求権との関係　
  ウ　賃貸借契約の終了と転借人の地位との関係
  エ　「正当の事由」との関係　
  4　民法改正の影響　
  （1）更新後の契約への現民法の適用の有無　
  （2）敷金　 　
  （3）修繕義務・修繕権　
  （4）一部滅失等による賃料の減額等　
  （5）全部滅失等による賃貸借の終了　
  （6）保証人の保護　
  （7）個人根保証　 　
  5　不動産賃貸借の取引の流れ　
  （1）賃貸借契約締結前　 　
  ア　仲介業者の選定（賃貸人）　
  イ　物件の確認（賃借人）　
  ウ　契約交渉　
  （2）賃貸借契約締結日　
  ア　重要事項説明　 　
  イ　売買契約書の締結と37 条書面の交付　
  6　賃貸借契約の成立段階　
  （1）賃貸借契約の成立　 　
  ア　賃貸借契約成立の原則　
  イ　不動産賃貸借における契

• 出版社からのコメント

  取引類型ごとに項目立てて不動産業・建設業にまつわる専門的な法律知識を横断的に整理。宅建業法や建設業法に関する解説もカバー。

• 内容紹介

  取引類型ごとに項目立てて不動産業・建設業にまつわる専門的な法律知識を横断的に整理。目次上、取引類型の分類だけでは具体的な内容をイメージしづらい項目に関しては、建築業者を対象としたセミナーで実際に寄せられた質問を記載し理解を助ける
  
  ○不動産業・建設業にまつわる専門的な法律知識を、取引類型ごとに横断的・体系的に理解できる
  ○宅建業法や建設業法に関する解説もカバー
  ○弁護士や法務担当者が現場で起こる疑問に回答するうえで必要な法律知識を網羅

• 著者紹介（「BOOK著者紹介情報」より）（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

  富田 裕(トミタ ユウ)
  ＴＭＩ総合法律事務所弁護士。１９８９年東京大学法学部卒業、同年建設省（現国土交通省）入省（法律職）、１９９４年東京大学工学部建築学科卒業、１９９６年同大学院修了、２００８年弁護士登録（第二東京弁護士会）。神楽坂キーストーン法律事務所勤務を経て、２０１２年ＴＭＩ総合法律事務所入所、２０２０年同事務所パートナー就任。２０１３年、２０１５年、２０１７年日本不動産学会賞論説賞受賞、２０１４年、２０１７年都市住宅学会論説賞受賞
  
  小里 佳嵩(オザト ヨシタカ)
  Ｇ＆Ｓ法律事務所弁護士。２０１０年慶應義塾大学法学部法律学科卒業、２０１３年慶應義塾大学法科大学院修了、２０１４年弁護士登録（第二東京弁護士会）。ＴＭＩ総合法律事務所勤務を経て、２０２０年Ｇ＆Ｓ法律事務所を設立。主に、不動産・建設、労働関係、スタートアップ支援、医療・ヘルスケア、一般企業法務の分野を扱う
  
  小林 佑輔(コバヤシ ユウスケ)
  ＴＭＩ総合法律事務所弁護士。２０１０年東京大学法学部卒業、２０１２年中央大学法科大学院修了、２０１２年司法試験合格、２０１３年司法研修所入所、２０１４年弁護士登録（第二東京弁護士会）、ＴＭＩ総合法律事務所入所。２０１６年～２０１８年外務省経済局政策課日本企業支援専門員。主に、不動産ファイナンス、ホテル・大規模商業施設等の開発、国内・海外ホテルのＭ＆Ａ、クロスボーダーの商取引、日本企業の海外展開支援等の案件を扱う
  
  野崎 智己(ノザキ トモミ)
  Ｇ＆Ｓ法律事務所弁護士。２０１０年早稲田大学法学部卒業、２０１２年早稲田大学法科大学院修了、２０１４年弁護士登録（第二東京弁護士会）。東京丸の内法律事務所勤務を経て、２０２０年Ｇ＆Ｓ法律事務所を設立。主に、不動産・建設、労働関係、スタートアップ支援、Ｍ＆Ａ・組織再編、相続・事業承継、債務整理（任意整理、破産、民事再生等）の分野を扱う

弁護士・法務担当者のための不動産・建設取引の法律実務―売買、賃貸借、媒介、開発、設計・監理、建設請負 の商品スペック