宅地の評価(固定資産税土地評価実務シリーズ〈第2部〉) [単行本]

宅地の評価(固定資産税土地評価実務シリーズ〈第2部〉) の 商品概要

• 目次

  第1章　状況類似地域（地区）の区分と標準宅地の選定　
  　第1節　地域及び地域分析の意義　
  　　1　地域の意義と価格水準　
  　　　（1） 宅地地域をモデルにした地域の成立の解説　
  　　　（2）　価格水準の成立　
  　　2　地域分析の意義　
  　　　（1）　不動産鑑定評価基準における地域の意義　
  　　　（2）　実務上における地域分析の留意点
  　第2節　宅地に係る状況類似地域（地区）の区分　
  　　1　状況類似地域の区分の重要性　
  　　　（1）　路線価の付設に与える影響　
  　　　（2）　画地計算法の適用に与える影響　
  　　　（3）　その他の宅地評価法に係る比準割合に与える影響　
  　　2　用途的地域の区分　
  　　　（1）　固定資産評価基準に定められる宅地の用途的地域の区分　
  　　　（2）　用途的地域の実務上の区分
  　　3　固定資産評価基準に定められる状況類似地域（地区）の区分の方法　
  　　　（1）　市街地宅地評価法に係る状況類似地域の区分　
  　　　（2）　その他の宅地評価法に係る状況類似地区の区分　
  　　4　不動産鑑定評価理論に基づく状況類似地域の区分の方法　
  　　　（1）　街路条件　
  　　　（2）　交通・接近条件　
  　　　（3）　環境条件　
  　　　（4）　画地条件　
  　　　（5） 行政的条件　
  　　5　実務に基づく状況類似地域（地区）の区分例　
  　　　（1）　用途及び機能が異なることによる区分例　
  　　　（2）　住宅地の開発が進む住宅地域の例　
  　　　（3）　商業地の用途性、収益性が異なることによる区分例　
  　　　（4）　価格水準が同程度であるにもかかわらず区分した例　
  　　　（5）　用途は同じであるが公法規制が異なることによって区分した例　
  　　　（6）　公法規制が異なるが用途は同じであり同一の地域とした例　
  　　　（7）　中規模な住宅団地の区分例　
  　　　（8）　集落ごとに状況類似地区を区分した例　
  　　　（9）　連続していない地域を同一の状況類似地区とした例　
  　　　（10）　同一の集落内に存するが状況類似地区を区分した例　
  　　　（11）　路線商業地域の標準的な区分例　
  　第3節　標準宅地の選定と標準的画地　
  　　1　標準宅地の意義　
  　　　（1）　標準宅地の選定の意義　
  　　2　市街地宅地評価法に係る標準的画地と評価上の問題点　
  　　　（1）　市街地宅地評価法に係る標準的画地の実務上の意義　
  　　　（2）　「市街地宅地評価法に基づく標準的画地」の問題点　
  　　3　その他の宅地評価法に係る標準的画地と評価上の問題点
  　　　（1）　比準割合の適用に当たって標準宅地又は標準的画地のいずれを採用すべきかの問題点　
  　　　（2）　その他の宅地評価法に係る標準的画地の問題点
  　　4　標準的画地の選定方法及びその条件
  　　　（1）　市街地宅地評価法に係る標準的画地の選定方法　
  　　　（2）　その他の宅地評価法に係る標準的画地の選定方法
  　　　（3）　基準宅地の選定　
  　　　（4）　標準宅地調書　
  　　5　標準宅地と地価公示地との方位に係る問題点　
  　　　（1）　標準的画地に係る方位の違い　
  　　　（2）　上記相違による問題点の発生と具体例　
  　　6　標準的画地の選定事例からの分析　
  　　　（1）　一般的な農家集落地域の例　
  　　　（2）　住宅地域で嫌悪施設の存する例　
  　　　（3）　路線商業地域で各画地の地積が異なる例　
  　　　（4）　状況類似地域内のほとんどの画地の形状が台形の例　
  　　　（5）　状況類似地域の中央部に標準的画地を設定しなかった例　
  　　　（6）　地盤の軟弱が標準的画地の選定に影響を与える例　
  　　　（7）　不整形地が多い農家集落地域の例　
  
  第2章　標準宅地の評価　
  
  　第1節　鑑定評価の意義と基本的事項　
  　　1　標準宅地の評価の意義　
  　　2　固定資産税宅地評価における標準宅地の価格の決定　
  　　3　他の公的土地評価における標準的画地の価格の決定　
  　　　（1）　相続税　
  　　　（2）　土地区画整理事業　
  　　　（3）　地価公示地　
  　　　（4）　地価調査基準地　
  　　　（5）　公共用地の取得に係る土地評価　
  　第2節　価格形成要因の分析と鑑定評価額の決定　
  　　1　価格形成要因の分析　
  　　　（1）　近隣地域の範囲　様式4・1.（5）　
  　　　（2）　地域要因及び地域分析　様式4・1.（6）～（26）　
  　　　（3）　標準宅地（対象地）の画地条件等　様式4・2.（35）～（41）　
  　　　（4）　最有効使用の判定　様式4・2.（42）、（43）　
  　　　（5）　試産価格の調整と標準価格の査定　様式3・（54）、（55）　
  　　　（6）　鑑定評価額の決定　様式　3・2.（56）～（58）　
  　　　（7）　公示価格等を規準とした価格　様式3・（47）～（52）　
  　　2　鑑定評価書　様式1　
  　　3　鑑定評価の基本的事項　
  　　　（1）　価格時点　様式1・Ⅰ.　
  　　　（2）　価格の種類　様式1・Ⅰ.　
  　　　（3）　権利の内容　
  　　　（4）　鑑定評価の依頼目的　様式1・Ⅰ.　
  　　　（5）　鑑定評価の条件　様式1・Ⅰ.　
  (6)　鑑定評価を行った日　様式1・Ⅰ.
  　　　（7）　利害関係と縁故関係の有無　様式1・Ⅰ.　
  　　　（8）　発行年月日　様式1・Ⅰ.　
  　　　（9）　不動産鑑定業者の住所及び名称　様式1・Ⅰ.　
  　　　（10）　不動産鑑定士等の資格及び氏名等　様式1・Ⅰ.　
  　　　（11）　所在及び地番　様式1・Ⅰ.（2）　
  　　　（12）　地　目　
  　　　（13）　地　積　様式1・Ⅰ.（3）　
  　　　（14）　不動産の種別・類型　様式1・Ⅰ.　
  (15)　鑑定評価額　様式1・Ⅰ.（5）　
  　第3節　取引事例比較法の適用　
  　　1　取引事例比較法　様式2・（4）～（16）　
  　　　（1）　取引事例比較法の意義
  　　　（2）　取引事例の収集　
  　　　（3）　取引事例の要件　
  　　2　取引時点　様式2・（6）　
  　　3　取引価格　様式2・（7）　
  　　　（1）　更　地　
  　　　（2）　建付地　
  　　　（3）　借地権、底地　
  　　4　事情補正　様式2・（8）　
  　　5　時点修正　様式2・（9）　
  　　　（1）　地価が上昇している場合　
  　　　（2）　地価が下落している場合　
  　　6　建付減価の補正　様式2・（10）　
  　　7　標準化補正　様式2・（11）　
  　　8　地域要因の比較　様式2・（13）　
  　　9　個別的要因の比較
  　　10　比準価格決定の理由　様式2・（14）～（16）　
  　　11　地域要因格差率表　
  　　12　標準地、基準地（地域要因）　
  　　13　個別的要因格差率表　
  　　14　標準地、基準地（個別的要因）　
  　第4節　原価法の適用　
  　　1　原価法　
  　　2　土地の原価法　
  　　　（1）　直接法　
  　　　（2）　間接法　
  　　3　造成地の概要　
  　　　（1）　造成地の全面積　
  　　　（2）　分譲可能面積　
  　　　（3）　区画数
  　　　（4）　既存公共用地面積　
  　　　（5）　1区画当たりの平均面積　
  　　4　再調達原価
  　　　（1）　素地価格　
  　　　（2）　造成工事費　
  　　　（3）　付帯費用　
  　　　（4）　有効宅地化率　
  　　　（5）　造成事例地の積算価格　
  　　5　積算価格　様式2・（28）～（46）　
  　　　（1）　地域格差
  　　　（2）　個別格差　
  　　6　原価法の実務上の問題点　
  　 (1)　直接法　
  　　　（2）　間接法　
  　　　（3）　適用可能な地域　
  　第5節　収益還元法の適用
  　　1　収益還元法　
  　　　（1）　収益還元法の意義　
  　　　（2）　収益還元法の種類　
  　　2　収益還元法（土地残余法）の適用方法　様式2・（17）～（27）
  　　3　想定される建物　
  　　4　総収益の算定　
  　　　（1）　月額支払賃料の算定根拠　
  　　　（2）　総収益の算定
  　5　総費用の算定　
  　　　（1）　修繕費　
  　　　（2）　維持管理費　
  　　　（3）　公租公課　
  　　　（4）　損害保険料　
  　　　（5）　建物等の取壊費用の積立金　
  　　　（6）　その他費用　
  　　6　基本利率等　
  　　　（1）　基本利率　
  　　　（2）　賃料の変動率　
  　　　（3）　躯体割合、仕上割合及び設備割合　
  　　　（4）　未収入期間を考慮した修正率　
  　　7　建物等に帰属する純収益　
  　　　（1）　建物等の初期投資額　
  　　　（2）　元利逓増償還率　
  　　　（3）　建物等に帰属する純収益　
  　　8　土地に帰属する純収益　
  　　　（1）　土地に帰属する純収益　
  　　　（2）　未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　
  　　9　還元利回り　
  　　　（1）　還元利回りの意義　
  　　　（2）　還元利回りの求め方　
  　　10　収益価格　
  11　収益還元法の適用上の問題点　
  （1）　収益還元法を土地経済学の観点から見た場合における適用の適否　
  　　　（2）　収益価格の実務上での相対的規範性　
  　　　（3）　収益価格の適否及び規範性のまとめ　
  
  第3章　個別的要因の分析　
  
  　第1節　個別的要因の概要　
  　　1　個別的要因及びその格差率の意義　
  　　　（1）　個別的要因の意義
  　　　（2）　個別的要因の分析の意義　
  　　　（3）　個別的要因の分析の方針　
  　　　（4）　個別的要因の分析に係る資料　
  　　　（5）　固定資産評価基準に定められる宅地の評価方法と個別的要因の関係　
  　　2　住宅地に化係る個別的要因の分析　
  　　　（1）　個別的要因を分析する地域の概要　
  　　　（2）　個別的要因の細項目の概要　
  　第2節　街路条件　
  　　1　系統及び連続性　
  　　2　幅 員　
  　　　（1）　幅員の意義　
  　　　（2）　幅員の認定に考慮を有するケース　
  　　　（3）　道路後退から見た幅員に係る格差率　
  　　　（4）　幅員に係る個別的要因格差率　
  　　3　舗装の状態　
  　　4　歩　道　
  　　5　側溝の整備の状態　
  　　6　行き止まり　
  　　7　一方通行等　
  　　8　勾　配　
  　　9　構　造　
  　　10　電柱等の障害物　
  　　11　その他　
  　第3節　交通・接近条件　
  　　1　最寄り駅（バス停等）への接近性　
  　　　（1）　個別的要因に影響を与える例　
  　　　（2）　個別的要因に影響を与えない例　
  　　　（3）　個別的要因に係る格差率　
  　　2　最寄り商店街への接近性
  　　3　公共施設等への接近性　
  　第4節　環境条件　
  　　1　日照、通風、乾湿等　
  　　2　街並み良否　
  　　3　地質、地盤等　
  　　　（１）　宅地造成前に軟弱地盤であった土地　
  　　　（2）　宅地造成前は高低差を有する田、畑、山林を、一体で宅地開発した大規模分譲地　　
  　　　（３）　軟弱地盤が広域的な区域で発生している場合　
  　　　（４）　宅地造成前の状況が自然の排水路であった場合　
  　　4　線路に隣接又は近接　
  　　5　高架線路等に隣接又は近接　
  　　6　騒音、振動等　
  　　7　畜舎等に係る要因　
  　　8　墓地等に係る要因　
  　　9　公衆便所等に係る要因
  　　10　葬儀場等に係る要因
  　　11　高圧線下地
  　　12　中層マンション等　
  　　13　作業所、工場等による影響
  　　14　隣接地の利用状況　
  　　　（1）　減価要因　
  　　　（2）　増価要因
  　　15　浸水等の危険性　
  　　16　土石流、崖崩れ、地滑り等の発生の可能性　
  　　17　上水道の整備状態　
  　　18　下水道の整備状態　
  　　19　都市ガスの整備状態　
  　　20　土壌汚染　
  　　　（1）　資料収集の困難性　
  　　　（2）　個別性が強い　
  　　　（3）　その他　
  第5節　画地条件　
  1　地積過小　
  2　地積過大　
  （1）　地積過大の意義　
  （2）　地積過大に係る減価要因が発生するケース　
  （3）　地積過大が減価要因になりにくいケース又は増価要因になるケース　
  （4）　地積過大に係る個別的要因格差率表　
  　　3　間口狭小、広大
  　　　（1）　間　口　
  　　　（2）　間口狭小　
  　　　（3）　間口広大　
  　　4　奥行短小　
  　　5　奥行逓減　
  　　6　形　状　
  　　7　方　位　
  　　　（1）　日照阻害　
  　　　（2）　環境阻害　
  　　　（3）　プライバシーの侵害等　
  　　8　高低差　
  　　　（1）　道路に対して低く接面する場合　
  　　　（2）　道路に対して高く接面する場合　
  　　　（3）　画地内段差　
  　　　（4）　傾斜道路接面減価　
  　　9　角　地　
  　　　（1）　増価要因　
  　　　（2）　減価要因　
  　　10　準角地　
  　　11　二方路　
  　　12　三方路、四方路　
  　　13　法地減価　
  　　　（1） 平坦地にするための工事費を直接的に算定する方法　
  　　　（2）　標準的な格差率により求められる方法　
  　　14　傾斜地　
  　　15　旗竿地　
  　　　（1）　旗竿地の意義　
  　　　（2）　旗竿地の価格形成要因　
  　　　（3）　評価方法　
  　　　（4）　評価の具体例　
  　　　（5）　その他の旗竿地の評価方法　
  　　16　無道路地　
  　　　（1）　無道路地の意義
  　　　（2）　無道路地の価格形成要因　
  　　　（3）　評価方法　
  　　　（4）　無道路地の評価例　
  　　　（5）　無道路地評価の問題点
  　　　（6）　無道路地の最低価格　
  　　　（7）　建築物の建築が可能な画地として評価　　
  　　17　宅地介在水路　
  　　18　粗造成減価　
  　　　（1）　素地価格に粗造成に要する工事費を加算する方法　
  　　　（2）　宅地の価格から減価する方法　
  　　　（3）　個別的要因格差率表による評価方法　
  　　19　私道価値率　
  　　20　画地内水路等
  　第6節　行政的条件　
  　　1　都市計画法に係る制限　
  　　　（1）　用途規制　
  　　　（2）　都市計画事業等の予定地
  　　　（3）　市街化調整区域宅地に係る制限
  　　2　建築基準法に係る制限
  　　　（1）　建ぺい率
  （2）　容積率　
  （3）　建築物の建築が困難な土地　
  （4）　セットバックによる減価　
  　　3　土砂災害防止法及び砂防三法　
  　　4　その他の行政

• 内容紹介

  本書は固定資産税土地評価実務シリーズの第2部であり、宅地に係る評価方法について述べたものである。
  第1部の「固定資産税土地評価に関する基本的事項と画地認定」と同様、真実は何か、正しい評価とはどのような方法であるかを基本に、より分かりやすく述べている実務全集の第2部となっている。
  第1章では、用途地区及び状況類似地域の区分に係る基本的な考え方や実務上での作業法について詳しく述べているほか、標準宅地及び標準的画地の意義、選定方法について詳しく述べている
  第２章では、標準宅地の鑑定評価の方法について詳しく述べている
  第３章では、路線価の付設及び画地計算法の適用の際に必要である価格形成要因について、住宅地を取り上げ詳しく述べている。
  第４章では、第３章で述べた価格形成要因をもとに、住宅地に係る路線価の付設の方法及び問題点について分析し、画地計算法の補正率について詳しく述べている。 第５章では、その他の宅地評価法について詳しく述べている。
  宅地の評価において重要な事項である画地認定については第１部で述べており、参考とされたい。
  また、地目認定については、第４部において詳しく述べるものとする。

• 著者紹介（「BOOK著者紹介情報」より）（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

  山本 一清(ヤマモト カズキヨ)
  高知県宿毛市出身。１９５４年生まれ。高知短期大学卒。現在、（有）高知不動産鑑定事務所代表取締役。不動産鑑定士

宅地の評価(固定資産税土地評価実務シリーズ〈第2部〉) の商品スペック