土地評価の実務〈令和8年版〉―相続税贈与税 [単行本]

土地評価の実務〈令和8年版〉―相続税贈与税 [単行本] の 商品概要

• 目次

  第１章　総論
  
  第１節　租税と財産評価
  
  第２節　相続税・贈与税における評価のあらまし
  
  第３節　評価基本通達の改正
  
  第４節　評価の原則
  １　評価単位
  ２　時価について
  ３　共有財産の評価
  ４　区分所有に係る財産の評価
  ５　客観的な各種要因の調整
  ６　たな卸資産の評価
  ７　国外財産の評価
  
  第５節　土地評価審議会
  
  第６節　土地評価の通則
  １　土地の評価上の区分
  （1）地目区分
  （2）一体利用の土地
  （3）市街地農地等
  ２　評価単位
  （1）宅地の評価単位
  　　イ　１画地の宅地の判定例
  　　ロ　不合理分割
  （2）田及び畑の評価単位
  （3）山林の評価単位
  （4）原野の評価単位
  （5）牧場及び池沼の評価単位
  （6）鉱泉地の評価単位
  （7）雑種地の評価単位
  ３　地積
  ４　土地の上に存する権利の評価上の区分
  （1）地上権
  （2）区分地上権
  （3）永小作権
  （4）区分地上権に準ずる地役権
  （5）借地権
  （6）定期借地権等
  （7）耕作権
  （8）温泉権
  （9）賃借権
  （10）占用権
  
  
  第２章　宅地及び宅地の上に存する権利
  
  第１節　評価の方式
  １　路線価図及びその見方
  ２　評価倍率表及びその見方
  ３　路線価方式
  （1）特定路線価
  （2）地区
  （3）奥行価格補正
  （4）側方路線影響加算
  （5）二方路線影響加算
  （6）三方又は四方路線影響加算
  （7）不整形地の評価
  　　イ　不整形地の価額
  　　ロ　不整形地補正率の求め方
  　　ハ　想定整形地の取り方の具体例
  　　ニ　不整形地補正率を求める上での留意事項
  （8）地積規模の大きな宅地の評価
  　　イ　「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件
  　　ロ　地積規模の大きな宅地の価額
  　　ハ　規模格差補正率
  （9）無道路地の評価
  　　イ　無道路地の価額
  　　ロ　評価の手順
  　　ハ　接道義務を満たしていない宅地の評価
  （10）間口が狭小な宅地等の評価
  （11）がけ地等を有する宅地の評価
  （12）土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価
  （13）容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価
  　　イ　具体的評価方法
  　　ロ　容積率
  　　ハ　容積率が価額に及ぼす影響度
  ４　倍率方式
  （1）倍率方式とは
  （2）実際の面積と固定資産課税台帳の地積が異なる場合
  ５　倍率方式による宅地の評価
  ６　大規模工場用地の評価
  （1）大規模工場用地の定義
  （2）評価単位
  （3）路線価地域に所在する大規模工場用地の評価
  （4）倍率地域に所在する大規模工場用地の評価
  （5）地積が20万㎡以上の大規模工場用地の評価
  （6）大規模工場用地の路線価及び倍率
  
  第２節　特殊な状況における宅地の評価
  １　余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
  ２　私道の用に供されている宅地の評価
  ３　土地区画整理事業施行中の宅地の評価
  ４　造成中の宅地の評価
  ５　農業用施設用地の評価
  ６　セットバックを必要とする宅地の評価
  （1）評価方法
  （2）対象地が宅地以外の場合
  （3）セットバックが終了した場合のセットバック部分の評価
  ７　都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
  （1）評価方法
  （2）都市計画事業の事業決定後の取扱い
  （3）他の都市計画施設の予定地の取扱い
  （4）対象地が倍率地域に存する場合等
  （5）対象地が宅地以外の場合
  （6）補正率表
  ８　文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
  （1）重要文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価方法
  （2）登録有形文化財である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価方法
  （3）伝統的建造物群保存地区内の伝統的建造物の敷地の用に供されている宅地の評価方法
  ９　遊水池等の評価
  10　利用価値が著しく低下している宅地の評価
  11　土壌汚染地の評価
  （1）土壌汚染対策法の概要
  （2）土壌汚染地の評価方法
  12　埋蔵文化財包蔵地の評価
  （1）文化財保護法の概要
  （2）埋蔵文化財包蔵地の評価方法
  （3）その他
  
  第３節　宅地の上に存する権利の評価
  １　地上権の評価
  ２　借地権の評価
  （1）借地権の範囲
  （2）借地権の価額
  （3）借地権割合
  ３　定期借地権等の評価
  （1）定期借地権等の範囲
  （2）定期借地権等の評価
  　　イ　原則的な評価方法
  　　ロ　簡便法による評価方法
  （3）経済的利益の総額の計算
  　　イ　権利金等の授受がある場合の経済的利益の額
  　　ロ　保証金等の授受がある場合の経済的利益の額
  　　ハ　地代が低額で設定される場合の経済的利益の額
  ４　区分地上権の評価
  ５　区分地上権に準ずる地役権の評価
  ６　土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の評価
  （1）借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
  （2）区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
  ７　貸家建付借地権等の評価
  （1）貸家建付借地権
  （2）貸家建付定期借地権等の場合
  ８　転貸借地権の評価
  ９　転借権の評価
  10　借家人の有する宅地等に対する権利の評価
  11　配偶者居住権に基づき居住建物の敷地を使用する権利の評価
  
  第４節　 宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価
  １　貸宅地の評価
  （1）普通借地権の目的となっている宅地
  （2）定期借地権等の目的となっている宅地
  （3）一般定期借地権の目的となっている宅地
  （4）地上権の目的となっている宅地
  （5）区分地上権の目的となっている宅地
  （6）区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地
  ２　土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
  （1）借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権の目的となっている宅地の価額
  （2）区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額
  （3）借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額
  ３　貸家建付地の評価
  （1）貸家の敷地の用に供されている宅地の評価
  （2）区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価
  ４　配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地の評価
  
  第５節　 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税、贈与税等の取扱い
  １　概要
  ２　借地権設定時の利益の取扱い
  （1）相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合
  （2）相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合
  ３　借地権の評価
  （1）相当の地代を支払っている場合
  （2）相当の地代に満たない地代を支払っている場合
  （3）「無償返還届出書」が提出されている場合
  ４　貸宅地の評価
  （1）相当の地代を収受している場合
  （2）相当の地代に満たない地代を収受している場合
  （3）「無償返還届出書」が提出されている場合
  ５　相当の地代を引き下げた場合
  ６　相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額
  
  第６節　使用貸借に係る土地の評価
  １　使用貸借に係る土地の評価
  ２　使用貸借による借地権の転借があった場合
  ３　使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合
  ４　使用貸借に係る土地等の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合
  ５　借地権の目的となっている土地をその借地権者以外の者が取得し地代の授受が行われないこととなった場合
  ６　土地の無償借受け時に借地権相当額の課税が行われている場合の経過的取扱い
  ７　借地権の目的となっている土地をこの通達の施行前に当該借地権者以外の者が取得している場合の経過的措置
  
  第７節　 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等の評価
  
  第８節　売買契約中の土地等の評価
  
  第９節　 居住用の区分所有財産の評価
  １　居住用の区分所有財産の評価の新設の背景
  ２　居住用の区分所有財産の評価
  （1）一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額の評価
  （2）一室の区分所有権等に係る区分所有権の価額の評価
  ３　「一室の区分所有権等」の意義
  ４　「区分所有補正率」の意義
  （1）評価乖離率
  （2）評価水準
  （3）区分所有補正率
  ５　適用時期
  
  
  第３章　農地及び農地の上に存する権利
  
  １　評価の方式
  ２　農地の分類
  （1）純農地
  （2）中間農地
  （3）市街地周辺農地
  （4）市街地農地
  ３　純農地及び中間農地の評価
  ４　市街地周辺農地の評価
  ５　市街地農地の評価
  　　令和５年分の市街地農地等の評価に係る宅地造成費（東京国税局管内）
  　　（1）平坦地の宅地造成費
  　　（2）傾斜地の宅地造成費
  ６　農地の上に存する権利の評価
  （1）永小作権の評価
  （2）耕作権の評価
  （3）区分地上権の評価
  （4）区分地上権に準ずる地役権の評価
  （5）権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価
  （6）農業経営基盤強化促進法の規定により設定された賃貸借により貸し付けられた農地等の評価
  （7）農地等について使用貸借による権利の設定等をした場合における贈与税又は相続税の取扱い
  ７　貸し付けられている農地の評価
  （1）耕作権の目的となっている農地
  （2）永小作権の目的となっている農地
  （3）区分地上権の目的となっている農地
  （4）区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地（5）権利が競合する農地
  ８　生産緑地の評価
  （1）生産緑地の概要
  （2）特定生産緑地の概要
  （3）生産緑地の評価
  ９　特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の評価
  
  
  第４章　山林及び山林の上に存する権利
  １　評価の方式
  ２　純山林及び中間山林の評価
  ３　市街地山林の評価
  ４　保安林等の評価
  ５　特別緑地保全地区内にある山林の評価
  ６　山林の上に存する権利の評価
  （1）地上権の評価
  （2）区分地上権の評価
  （3）区分地上権に準ずる地役権の評価
  （4）賃借権の評価
  （5）権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
  （6）分収林契約に基づき設定された地上権等の評価
  ７　貸し付けられている山林の評価
  ８　分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価
  
  
  第５章　原野、牧場、池沼及びこれらの上に存する権利　　　
  
  第１節　原野及び原野の上に存する権利
  １　評価の方式
  ２　純原野の評価
  ３　中間原野の評価
  ４　市街地原野の評価
  ５　特別緑地保全地区内にある原野の評価
  ６　原野の上に存する権利の評価
  （1）地上権の評価
  （2）賃借権の評価
  （3）区分地上権の評価
  （4）区分地上権に準ずる地役権の評価
  （5）権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
  ７　貸し付けられている原野の評価
  
  第２節　牧場、池沼及びこれらの上に存する権利
  
  
  第６章　鉱泉地及び鉱泉地の上に存する権利
  １　鉱泉地の評価
  （1）国税局長が固定資産税評価額に乗ずる倍率を定めている鉱泉地
  （2）（1）以外の鉱泉地
  ２　住宅、別荘等の鉱泉地の評価
  ３　温泉権が設定されている鉱泉地の評価
  ４　温泉権の評価
  ５　引湯権の設定されている鉱泉地及び温泉権の評価
  ６　引湯権の評価
  
  
  第７章　雑種地及び雑種地の上に存する権利
  
  １　雑種地の意義
  ２　雑種地の評価
  ３　ゴルフ場の用に供されている土地の評価
  ４　遊園地等の用に供されている土地の評価
  ５　文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価
  ６　鉄軌道用地の評価
  ７　雑種地の上に存する権利の評価
  （1）賃借権の評価
  （2）地上権の評価
  （3）区分地上権の評価
  （4）区分地上権に準ずる地役権の評価
  （5）権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
  ８　貸し付けられている雑種地の評価
  ９　都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価
  10　市民緑地契約が締結されている土地の評価
  11　風景地保護協定が締結されている土地の評価
  
  
  第８章　占用権の評価
  
  １　占用権の意義
  ２　占用権の評価
  （1）取引事例のある占用権
  （2）取引事例のない占用権で地下街又は家屋の所有を目的とする占用権
  （3）上記（1）及び（2）以外の占用権
  ３　占用権の目的となっている土地の評価
  
  
  第９章　特定非常災害に伴う土地等の評価
  
  Ⅰ　特定土地等に係る相続税及び贈与税の課税価格の計算の特例
  １　本特例（調整率）の適用対象
  （1）相続税の場合（措法69の６①）
  （2）贈与税の場合（措法69の７①）
  ２　調整率の適用方法
  （1）宅地
  （2）農地・山林
  Ⅱ　課税時期が特定非常災害発生日以降である場合の取扱い
  
  
  〔質疑応答〕
  
  <第１章>
  <質疑> 共有地の評価
  <質疑> 不動産業を営む者から居住用家屋の敷地とするためにたな卸資産である土地の贈与を受けた場合の評価方法
  <質疑> 地目の判定
  <質疑> 採草放牧地の地目
  <質疑> 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価①
  <質疑> 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価②
  <質疑> 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価③
  <質疑> 地目の異なる土地を一団として評価する場合
  <質疑> 宅地の評価単位──不合理分割
  <質疑> 自用地と自用地以外の宅地が隣接している場合
  <質疑> 宅地の評価単位
  <質疑> 市街地農地等の評価単位①
  <質疑> 市街地農地等の評価単位②
  <質疑> 山林の地積
  <質疑> 抵当権が設定されている土地の評価
  
  <第２章>
  <質疑> 私道に沿接する宅地の評価
  <質疑> 地区区分の判定
  <質疑> 不整形地の奥行距離の求め方
  <質疑> 間口距離の求め方
  <質疑> 一の路線に２以上の路線価が付されている場合の宅地の評価
  <質疑> 宅地が２以上の地区にまたがる場合の画地調整
  <質疑> 正面と側方の路線価が同じ宅地の評価
  <質疑> 地区の異なる２路線に接する宅地の評

土地評価の実務〈令和8年版〉―相続税贈与税 [単行本] の商品スペック