管理会社は教えてくれないマンション管理「お金」の最適解―チェックシート付 [単行本]

管理会社は教えてくれないマンション管理「お金」の最適解―チェックシート付 の 商品概要

• 要旨（「BOOK」データベースより）

  「管理会社任せ」では、あなたのマンションは守れない。「２つの老い」と「インフレ」の時代を生き抜く、管理組合の「お金」の実践指南書。

• 目次

  ■■Introduction：マンション管理の「お金」を他人任せにしない！　知っておきたい最新トレンド
  ■１｜なぜマンション管理組合の問題は「他人事」なのか？――区分所有者が無関心になる５つの理由
  １．「専有部」と「共用部」の関心度のギャップ
  ２．根強い「お客様」意識
  ３．心理的な「現状維持バイアス」の影響
  ４．合意形成コストとフリーライダーの存在
  ５．「建物」と「人」のライフサイクルのズレ
  ■２｜管理組合の体制に潜む「理不尽」さ―― 区分所有者が「資産管理会社」の経営を担う構造
  ■３｜今後、管理組合の運営はますます大変に――「２つの老い」と「相続リスク」が財政を揺るがす
  １．「2つの老い」の進行
  ２．大規模超高層マンションの供給増
  ３．所有者不明・相続放棄事案の発生リスクの増加
  【コラム】共用部に私物を置くのは、どこまで許されるの？
  ■４｜新築で増加する「理事会なし」マンションのリスク――管理会社の利益相反行為をどう防ぐか
  １．管理業者管理者方式とは
  ２．新たなスキームに潜在するリスク
  ３．国土交通省が規制強化した重要事項
  ４．本スキームの導入・継続更新の際のチェックリスト
  ■５｜23年ぶりの区分所有法改正――管理規約の改定が「待ったなし」の理由
  １．「管理規約」はなぜ必要か？
  ２．国土交通省の「マンション標準管理規約」とは
  ３．管理規約と区分所有法の関係
  ４．最新版「マンション標準管理規約」のポイント
  ５．管理規約を改定する際の留意点
  【コラム】 管理規約の「書き方」で修繕積立金の増額改定のハードルが上がる！？
  ■６｜法改正で管理組合の運営はどう変わる？――「意思表示する区分所有者」が主役の時代へ
  １．「意思表示する区分所有者」を主体とする組合運営への転換
  ２．マンションの再生メニューの追加と一部決議要件の緩和
  ３．マンション管理を円滑化する新たな制度の創設
  ４．管理組合が留意すべきこと
  【コラム】法改正で増えた選択肢！相続放棄された住戸の滞納管理費を回収する方法
  ■７｜管理の質が、資産価値と保険料を左右する時代へ
  １．マンション管理計画認定制度
  ２．マンション管理適正評価制度
  ３．マンション管理適正化診断サービス
  ４．管理組合にとって有益な制度はどれか？
  ■８｜マンション管理「お金」の最適解へ――資産価値を守る３つの処方箋
  １．普遍的に抱えているリスク
  ２．新たに加わった「2つのリスク」
  ３．マンション管理「お金」の最適解の求め方
  
  ■■Part 1：「管理」に関するお金の最適解
  ◎「管理」に関わるお金の見直しチェックシート
  ■１｜管理組合の会計とその特性
  １．管理組合には「2つの財布」がある
  ２．管理費と修繕積立金の「適正な水準」を知る方法
  【コラム】管理費と一括で請求？「町内会」への加入は義務か？
  【コラム】管理組合の会計収支に間違いが多い理由
  ■２｜管理委託費の適正化
  １．管理委託費が「割高」である理由
  ２．管理委託費の「特性」
  ３．管理委託費適正化のアプローチ
  ４．わかりづらい「遠隔監視業務費」の相場
  ■３｜管理委託費を適正化した事例
  【事例１】管理費等の増額を機に見直したケース
  【事例２】管理委託費の増額申し入れを機に見直したケース
  【事例３】会計収支の赤字化を機に見直したケース
  【コラム】預金残高」と「繰越剰余金」はなぜ一致しないのか？
  ■４｜「リプレイスしたほうがよい管理会社」の見分け方
  ■５｜「部分的リプレイス」も有効な選択肢
  ■６｜管理会社をリプレイスした事例
  【事例１】管理会社に対する長年の不満が蓄積していたケース
  【事例２】3年連続で管理委託費の増額要請を受けたケース
  ■７｜電気料金の見直し方
  １．電気料金見直しの３つのアプローチ
  ２．基本料金を下げる方法
  ３．電子ブレーカー導入の経済効果
  ４．電子ブレーカー導入に際して留意すべき点
  【コラム】マンション「一括受電ブーム」が去った理由
  ■８｜マンション保険の見直し方
  １．「管理会社任せ」にしない
  ２．「マンション管理適正化診断サービス」を活用する
  ３．現在の補償条件・付保内容を見直す
  ４．保険金を請求するタイミングに注意する
  ５．料率改定の前に中途で契約更改する
  ６．マンション保険を適正化した事例
  【コラム】「エレベーターの冠水事故で明暗を分けたマンション
  【コラム】「共用部の瑕疵の賠償責任は管理組合にあり」と明示した最高裁判決の意味
  ■９｜財政健全化に成功した管理組合　10年後の定点観測
  ■１０｜インフレ対策としての「剰余金」の運用
  １．管理組合はインフレに弱い
  ２．管理会社の提案に期待しない
  ３．「決済性預金」はデフレ時代の運用手段
  ４．管理組合が守るべき資金運用の原則
  ５．新たな運用の選択肢「個人向け国債プラス」
  
  ■■Part 2：「修繕」に関するお金の最適解
  ◎「修繕」に関わるお金の見直しチェックシート
  ■１｜ライフサイクルコストの低減をいかに図るか
  ■２｜大規模修繕工事の「正しい」進め方
  １．なぜマンションには「大規模修繕工事」が必須なのか？
  ２．「管理会社にお任せ」は最大の悪手
  ３．「正しい」大規模修繕工事の進め方
  ■３｜ライフサイクルコストを低減する方法
  １．25年間の長期保証が付く屋上防水工事
  ２．「電気防食工法」による給水管の延命対策
  ３．稼働率が低下した機械式駐車場の見直し
  ４．給水方式の見直し
  【コラム】銅管製の給湯管の漏水リスクに注意！
  【コラム】法人格のない管理組合も「法人税」の課税対象に！？
  ■４｜資金が不足している時にどうするか？
  １．「節約のための工事延期」という決断に潜むリスク
  ２．必要な資金を調達する方法
  【コラム】他人事ではない！？排水管が詰まった「意外な原因」
  【コラム】防犯カメラに潜む「サブスク」リスク

• 出版社からのコメント

  管理会社任せでは、管理費・修繕積立金の最適化は難しい。２つの老いとインフレに備え、管理組合の経営判断を実例で学ぶ決定版。

• 内容紹介

  管理会社任せでは、もう資産価値は守れない。
  管理費、修繕積立金、大規模修繕――。
  マンションには多額のお金が動いています。
  しかし、その意思決定を担う管理組合では、多くの区分所有者が「管理は管理会社に任せればよい」と考え、主体的に関わろうとしません。
  本来、管理組合は数千万円から数億円規模の資産を管理・運営する「経営主体」です。
  にもかかわらず、その経営を担う区分所有者の多くは専門知識を持たず、しかも毎年役員が交代するため、知識や経験が蓄積されにくいという構造的な矛盾を抱えています。
  そして今、その矛盾は大きな転換点を迎えています。
  建物と居住者の「２つの老い」。
  そして、長いデフレ時代の終焉とインフレの常態化。
  これまでと同じ管理会社任せの運営では、高経年マンションを中心に財政が立ち行かなくなるリスクが高まっています。
  本書では、13年間にわたり100件を超える管理組合を支援してきたマンション管理士が、豊富な実例と図表、チェックリストを交えながら以下の内容についてわかりやすく解説します。
  ■なぜマンション管理組合の問題は「他人事」なのか？
  ■管理組合の体制に潜む「理不尽」さ――区分所有者が「資産管理会社の経営を担う」という構造
  ■法改正で管理組合の運営はどう変わる？――組合のお金と意思決定にかかわる新しい仕組み
  ■管理費と修繕積立金の「適正な水準」を知る方法
  ■管理委託費が「割高」である３つの理由
  ■管理コスト（管理委託費、電気料金、マンション保険）の見直し方（実例紹介付き）
  ■管理組合のミッションは、 「ライフサイクルコスト（LCC）の低減」
  ■大規模修繕の「正しい」進め方
  
  図書館選書
  管理会社任せでは、管理費や修繕積立金、大規模修繕費の最適化は難しい。２つの老いとインフレが進む今、管理組合に求められる主体的な経営判断を、100件超の実例から解説し、お金の不安を解く実践的な処方箋を示す決定版。

• 著者紹介（「BOOK著者紹介情報」より）（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

  村上 智史(ムラカミ サトシ)
  株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役。マンション管理士（東京都マンション管理士会所属）、宅地建物取引士。早稲田大学商学部を卒業後、１９８７年三井不動産株式会社に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事。２０１３年より現職（顧問業務＋スポット診断等を合わせて１００件以上のコンサルティングを経験）

• 著者について

  村上 智史 (ムラカミ サトシ)
  村上 智史（むらかみ・さとし）
  株式会社マンション管理見直し本舗 代表取締役。マンション管理士（東京都マンション管理士会所属）、宅地建物取引士。
  早稲田大学商学部を卒業後、1987年三井不動産株式会社に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、 .Jリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事。2013年より現職（顧問業務＋スポット診断等を合わせて100件以上のコンサルティングを経験）。著作に『マンション管理見直しの極意』（自由国民社、2013年）。
  
  【執筆サイト】
  マンション管理士 | 村上智史の「士魂商才」
  https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/
  
  知らないと損する! マンション管理組合の現場レポート
  https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109

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